文/广州进深 严明会
刚被越秀地产“夺食”的保利发展，转头就迎来喜事。
7月8日，广州市规自局发布海珠区琶洲南区AH0902、AH0904规划管理单元控制性详细规划批前公示。
规划范围位于海珠区琶洲南区，北至黄埔涌、南至新滘东路、西至会展西路、东至科韵南路。
总用地面积139.2公顷。
整体来看，变化很大，亮点很多。
最重要的是，明面上是调规，实际是在暗戳戳的给保利“发糖”。
1）保利天奕西边的琶洲南区AH090401地块“商改住”。
这宗地曾在去年的供地蓝皮书中亮相过，当时用地性质为商务兼容商业用地，容积率6.0。
而此次除了变身宅地外，整个地块也变得更加规整，不像之前那样“尖头猴腮”了。
不仅如此，地块中间还多了一道中央绿轴，贯穿社区南北，赋予未来豪宅项目极大的想象空间。
2）保利天奕东侧的两块商业地，也变成了宅地。
原先会展东路东侧的商住地，则全部成了商业地。
这么一改，紧挨着保利天奕就多出了三块宅地。
如果保利全部拿下，这个含金量，大家可以细品一下。
3）东侧的学校用地调到河涌旁，离保利天奕更近了，不排除未来出让宅地配建学校的可能。
整体规划调整后，总建筑面积197.7万㎡。
其中，商办建筑面积158.2万㎡，居住建筑面积26.7万㎡，教育科研建筑面积4.5万㎡，文化、医疗等公共服务设施建筑面积8.3万㎡。
保利天奕项目所在地块，是2024年10月底保利以59亿元的价格拿下的海珠区琶洲南三宗宅地。
这三宗地块，总建面约13.8万㎡，容积率均为2.5，成交楼面价在4.3万元/㎡左右（未扣除配建）。
由于紧邻在一起，三地块也被外界形象地称为“琶洲南三兄弟”。
全盘共规划20栋住宅，约900多套房源，容积率2.5。
采用全南板楼、南北对流设计，层高16-32层且北高南低，房屋层高均超3米，部分达3.3米。
2025年五一期间，保利天奕开盘。
开盘半年，便以58.2亿元的成交金额、489套的网签套数和71791㎡的成交面积，拿下了2025年度海珠区“三料冠军”。
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